Il Consiglio di Stato, sez. IV, con la sentenza del 03 settembre 2014 n. 4483 conferma la sentenza del T.A.R. Veneto n. 1445/2012, commentata nel post del 03.12.2012, in materia di contributo di costruzione connesso al cambio d’uso c.d. funzionale.

In questa pronuncia il Collegio stabilisce che il cambio d’suo senza opere, laddove comporti il passaggio tra categorie edilizie omogenee determinanti un aumento del carico urbanistico, implica il pagamento del contributo di costruzione perché: “L'art. 19 comma 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dispone, in modo affatto chiaro, che "Qualora la destinazione d'uso delle opere indicate nei commi precedenti...venga comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione".

La disposizione si riferisce in modo omnicomprensivo al contributo di costruzione, come definito dal precedente art. 16, senza distinzione tra le sue componenti, e quindi tanto alla quota parte riferibile agli oneri di urbanizzazione, quanto a quella relativa al costo di costruzione, e trova giustificazione nel diverso regime, più favorevole per gli immobili a destinazione industriale o artigianale (per i quali ai sensi del precedente comma 1 è dovuto contributo limitato ai soli oneri urbanizzativi) e più gravoso per gli immobili a destinazione turistica, commerciale, direzionale e a servizi (per cui invece ai sensi del comma secondo, oltre agli oneri urbanizzativi è dovuto un contributo commisurato anche al costo di costruzione, sebbene nella più ridotta misura ivi specificata, pari al 10% del costo di costruzione documentato).

Ne consegue che, come chiarito da questa Sezione, la quota parte relativa al costo di costruzione è comunque dovuta "...anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico" (Cons. Stato, Sez. IV, 20 dicembre 2013, n. 6160; vedi anche 14 ottobre 2011, n. 5539, quest'ultima peraltro nel senso che anche la sola variazione di destinazione d'uso all'interno di una stessa categoria, da commercio all'ingrosso a commercio al dettaglio, giustifica il pagamento del contributo, anche per la quota afferente al costo di costruzione).

D'altro canto, è indiscutibile che il mutamento di destinazione d'uso, ancorché senza opere edilizie, da una tipologia utilizzativa artigianale ad altra commerciale implica un mutamento del carico urbanistico, connesso ai ben diversi flussi di traffico e clientela, nonché della redditività, e quindi dei vantaggi economici connessi alla destinazione e all'attività.

In relazione all'incontestato mutamento della destinazione d'uso comportante passaggio da una ad altra tipologia e/o categoria edilizia, d'altra parte, il Comune non era tenuto a supportare la propria richiesta con alcuna motivazione specifica, essendo sufficiente il richiamo al presupposto giuridico-fattuale, ciò che implica il superamento anche dei rilievi introdotti con la memoria di replica a prescindere dalla loro ritualità, contestata dal difensore dell'Amministrazione in sede di discussione”.

Avv. Matteo Acquasaliente

CdS sentenza n. 4483 del 2014

Il Consiglio di Stato, confermando la giurisprudenza sul punto, ribadisce che lo stato legittimo di un immobile, ex art. 9 bis, c. 1 bis del d.P.R. n. 380/2001, coincide con la rappresentazione tecnico-grafica oggetto della pratica edilizia (ordinaria o in sanatoria), al netto dell’indicazione di parte dell’edificio che, pur se indicate nella pratica, non costituivano l’oggetto essenziale dell’istanza edilizia.

Post di Matteo Acquasaliente - avvocato

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Nel caso di specie, il privato era proprietario di un fondo classificato dal P.I. come Area boschiva o destinata al rimboschimento, ove non era ammessa nuova edificazione, salvo il rinvio alle norme relative ad una certa classe dell’abaco tipologico delle zone agricole, ove si ammettevano: a) manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, come definiti dall’art. 31 l. 457/1978; b) dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne.

Egli chiedeva di poter realizzare con il Piano casa un ampliamento dell’edificio residenziale ivi presente, con ricavo di nuove unità abitative, sostenendo di poter rientrare nella lettera a sopra citata.

Il TAR Veneto ha respinto questa tesi.

Deve escludersi che il progetto del privato potesse essere qualificato in termini di manutenzione (ordinaria e straordinaria) ovvero di restauro come definiti dall’art. 31 l. 457/1978, che non ammettono un aumento di volumetria.

A sua volta, anche la nozione di ristrutturazione edilizia è definita dall’abaco attraverso il puntuale richiamo all’art. 31 cit., che deve considerarsi un rinvio fisso (statico, materiale o recettizio), con conseguente incorporazione della norma oggetto del rinvio in quella rinviante e con l’ulteriore conseguenza che le vicende della disposizione oggetto di rinvio non si riflettono sul rinvio stesso. Affinché sia possibile configurare un rinvio recettizio, ovvero materiale o fisso, occorre che il richiamo sia indirizzato a norme determinate ed esattamente individuate dalla stessa norma che lo effettua.

Orbene, ai sensi dell’art. 31, co. 1, lett. d l. cit., il concetto di ristrutturazione si correla alla piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo fabbricato.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Tribunale superiore delle acque pubbliche (TSAP) ha affermato che l’art. 96 r.d. 523/1904 pone un vincolo di inedificabilità assoluta nelle fasce di rispetto dei corsi d’acqua pubblici, vietando non solo la realizzazione di fabbricati, ma qualsiasi opera o intervento idoneo ad alterare lo stato dei luoghi, l’uso degli argini o il libero deflusso delle acque. Tale divieto, ispirato a finalità di tutela pubblicistica del regime idraulico e della sicurezza, ha carattere inderogabile e si applica a tutte le opere che possano interferire con le esigenze di manutenzione, controllo e accesso agli alvei, indipendentemente dalla loro natura o consistenza.

Ne consegue che il vincolo opera anche per manufatti leggeri o precari e per i tratti di corsi d’acqua tombinati, potendo essere derogato solo in presenza di una specifica disciplina locale che deve: a) considerare in modo espresso la regola generale posta dalla normativa statale; b) essere giustificata dalle peculiari caratteristiche del corso d’acqua e degli argini interessati; c) garantire comunque le medesime finalità di interesse pubblico sottese al divieto statale, quali il libero deflusso delle acque, l’accessibilità per le attività di vigilanza e manutenzione e la prevenzione di situazioni di pericolo.

In difetto di tali requisiti, la normativa locale non è idonea a derogare al divieto posto dall’art. 96 cit., che continua a operare con carattere assoluto, estendendosi a qualsiasi manufatto idoneo a interferire con le esigenze di tutela idraulica, anche se di modesta entità o natura precaria.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Tribunale superiore delle acque pubbliche (TSAP) ha affermato che, in materia di interventi ricadenti in fascia fluviale soggetta a vincolo idraulico, qualora l’Autorità competente per legge alla gestione del bacino idrografico abbia espresso un parere favorevole con prescrizioni sul progetto, il Comune non può adottare un provvedimento inibitorio fondato su autonome valutazioni tecnico-idrauliche, né sostituire o sovvertire il giudizio dell’Ente specialistico, neppure mediante incarico a un professionista esterno, trattandosi di competenze riservate in via esclusiva all’Autorità preposta alla tutela del regime delle acque pubbliche ai sensi del r.d. 523/1904.

L’ordinanza comunale di divieto di prosecuzione di un’attività oggetto di SCIA alternativa al PdC è illegittima, ove fondata su rilievi attinenti al rischio idraulico, alla compatibilità con il PAI o alla stabilità di infrastrutture interferenti, già valutati positivamente dagli Enti tecnici competenti, non potendo il Comune esercitare una discrezionalità tecnica parallela o sostitutiva in ambiti sottratti alla propria sfera di attribuzioni.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ribadisce che i Comuni, anche prima del 1942, avevano la potestà di regolamentare l’attività edificatoria sul proprio territorio comunale, richiedendo la presentazione di un titolo edilizio per costruire.

Post di Matteo Acquasaliente - avvocato

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Con la l. 17 marzo 2026, n. 40 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 74 del 30.03.2026), in vigore dal 14.04.2026, sono state approvate alcune modifiche al codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004), nonché altre disposizioni concernenti la valorizzazione sussidiaria dei beni culturali e l’istituzione del circuito Italia in scena.
La l. 40/2026 è consultabile al seguente link:
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2026/03/30/26G00055/sg

Post di Alberto Antico – avvocato

Il T.A.R. Veneto stabilisce che le istanze di proroga delle aree di espansione soggette a decadenza quinquennale dalla data di approvazione del P.I. devono essere presentate prima della loro scadenza, ex art. 18, c. 7 della l.r. Veneto n. 11/2004. Il diverso termine previsto dal c. 7 bis, infatti, si riferisce solo al pagamento dell’oblazione, ma non ha efficacia temporale ai fini della tempestività della richiesta. Nella stessa sentenza il Collegio ricorda la natura giuridica “dichiarativa” del CD: se sussiste un provvedimento amministrativo di segno contrario, invero, l’eventuale discrasia in esso contenuta sull’ultrattività della zona di espansione può essere considerata come un mero errore, dato che la decadenza si era già prodotta ex lege.

Post di Matteo Acquasaliente - avvocato

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Il TAR Veneto ha offerto pregevoli chiarimenti sul cd. rispristino tipologico, formulazione sopravvissuta in alcuni strumenti urbanistici: esso non è cosa diversa o minore rispetto alla ristrutturazione, bensì una delle forme mediante le quali si esplica la ristrutturazione edilizia.

Ciò che esso mira a tutelare non è dunque uno specifico elemento materiale di pregio da conservare (in tal caso richiedendosi un intervento di restauro conservativo), quanto piuttosto un modello tipologico tradizionale da riprodurre in quanto storicamente esistito.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Nel caso di specie il Sindaco, in qualità di responsabile dell’Area Vigilanza esprimeva un parere viabilistico negativo, che poi conduceva ad un diniego di variante al titolo edilizio.

Il privato eccepiva la violazione del principio di separazione delle competenze politiche da quelle amministrative.

Il TAR Veneto ha rigettato l’eccezione, alla luce dell’art. 53, co. 23 l. 388/2000.

Post di Alberto Antico – avvocato

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