Fino a poco tempo fa le rampe dei garage erano considerate un elemento importante in un intervento edilizio, ma di dettaglio.

Nei tempi recenti, però, il Consiglio di Stato ha deciso di elevarne il ruolo fino al punto di farle diventare un dato fondamentale per stabilire se un intervento edilizio in un edificio esistente sia qualificabile come  ristrutturazione edilizia oppure come nuova costruzione.

Il tutto prende il via dalla sentenza del CdS n. 8542 del 2025, la quale ha precisato il concetto di ristrutturazione edilizia, stabilendo che conducono a qualificare l’intervento come nuova costruzione tutte quelle opere che non siano meramente funzionali al riuso del volume precedente e che comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito, tra cui la realizzazione della rampa dei garage.

Il concetto è ribadito ora dalla sentenza del CdS n. 178 del 2026, che riguarda un intervento che ha determinato una pesante trasformazione del territorio.

Scrive il CdS: "è utile ricordare che si tratta di “una muratura di contenimento di cemento armato, posta a delimitazione di una proprietà privata e di una rampa d’accesso” in terreno, realizzata per accedere dalla strada comunale, muratura che “misura su di un lato circa 85ml, con altezza media di 4 ml, l’altra muratura si sviluppa per circa 90ml, con altezza media fuori terra di circa 3ml”. La realizzazione dei due imponenti muri di contenimento e della rampa carraia per l’accesso dalla sede viaria di collegamento, comportano un rimodellamento della morfologia del terreno, che conduce a qualificare il complessivo intervento – il quale, secondo una consolidata giurisprudenza, deve essere apprezzato in modo globale e non in termini atomistici (tra le più recenti, Cons. Stato, sez. II, 4 luglio 2025, n. 5796) – come “nuova costruzione” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542)".

Quali conseguenze pratiche trae il CdS da questa qualificazione?

Scrive il CdS: "Né tali opere possono considerarsi pertinenze urbanistiche. Il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un'opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 luglio 2025, n. 5911; id. sez. VII, 15 maggio 2025, n. 4175). È corretta l’irrogazione della sanzione demolitoria, non essendo predicabile l’applicazione della sanzione pecuniaria atteso che l’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 (norma alla stregua della quale è stata ingiunta la demolizione) non contempla la possibilità di sanzione alternativa a quella ripristinatoria".

Sentenza CDS 178 del 2026

Diciamo che nel caso esaminato in questa sentenza del CdS è comprensibile la decisione, vista l'entità dell'intervento, mentre lascerebbe perplessi generalizzare il concetto, dicendo che ogni scivolo rende l'intervento una nuova costruzione.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Il TAR Napoli ha affermato che il diritto di accesso al mare, quale diritto fondamentale di rilievo costituzionale e bene comune, può essere sottoposto a misure di contingentamento solo ove tali limitazioni risultino necessarie, proporzionate e adeguatamente motivate in funzione di concrete esigenze di sicurezza e incolumità pubblica. Resta illegittima ogni compressione che si fondi su criteri estranei a tali finalità o che subordini la fruizione del bene pubblico alle esigenze organizzative di soggetti privati concessionari.

Nel caso di specie, ove si impugnavano i provvedimenti limitativi dell’accesso ad una spiaggia, è stato dichiarato illegittimo il criterio di calcolo della capienza massima, fondato sulle distanze tra ombrelloni previste per gli stabilimenti balneari in concessione, in quanto inidoneo a misurare le esigenze di sicurezza di una spiaggia libera non attrezzata.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha affermato che dall’art. 3, co. 2, I periodo d.P.R. 380/2001 ( “Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi”) non discende un vincolo per le Regioni e i Comuni in merito alla disciplina sostanziale delle attività concretamente assentibili. Restano, invece, in capo ai suddetti Enti l’individuazione degli interventi che - pur essendo riconducibili a una determinata categoria prevista dalla legge dello Stato - vengono esclusi per determinate aree o edifici per la tutela di interessi afferenti alla specificità del territorio.

Inoltre, a mente dell’art. 3, co. 4, lett. b l.r. Veneto 14/2019, la legge sul Piano Casa non si applica se la disciplina vincolistica vieta l’intervento proposto, dovendo, pertanto, essere verificato se la disciplina suddetta impedisca l’ampliamento richiesto.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha affermato che il Comune non è tenuto a svolgere particolari verifiche o a scovare eventuali errori di progettazione, contraddizioni o altre incongruenze tra le tavole grafiche e gli altri elaborati tecnici presentati dal proponente, ricadendo sull’interessato, in base al principio di autoresponsabilità, le eventuali conseguenze negative derivanti da errori di progettazione o altre condotte imperite tenute nella redazione dei progetti.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato l’inammissibilità del ricorso avverso la proposta di aggiudicazione: essa ha natura di atto endoprocedimentale, inidoneo a produrre la definitiva lesione dell’interesse dell’operatore economico che non è risultato vincitore, verificandosi detta lesione soltanto con l’aggiudicazione tout court, che è il provvedimento conclusivo.

Se la parte impugna immediatamente la  proposta di aggiudicazione (normalmente per invalidità derivata dall’asserita illegittima esclusione) ha l’onere di impugnare, in un secondo momento, l’aggiudicazione sopravvenuta, la quale non rappresenta una conseguenza inevitabile della prima, conseguendo, in difetto, l’improcedibilità del primo ricorso, atteso che l’annullamento della proposta di aggiudicazione, non facendo venire meno l’aggiudicazione vera e propria, non sarebbe di alcuna utilità per il ricorrente. Infatti l’aggiudicazione non è un atto meramente confermativo o esecutivo, ma un provvedimento che, anche se recepisce integralmente i risultati della proposta di aggiudicazione, e pur facendo parte della medesima sequenza procedimentale, comporta comunque una nuova e autonoma valutazione e, soprattutto, una autonoma dichiarazione di volontà.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che, rispetto alle concessioni, l’art. 182, co. 5 d.lgs. 36/2023 prevede il piano economico finanziario (PEF) come componente meramente eventuale laddove, invece, il successivo art. 193 impone espressamente la presentazione di un PEF asseverato nell’ambito delle proposte di finanza di progetto. Il legislatore, pertanto, non ha inteso imporre un obbligo generalizzato di predisposizione del PEF nelle concessioni, ferma restando la possibilità per la P.A. di richiederne la presentazione in funzione delle caratteristiche peculiari della gara. Il PEF pertanto, pur non essendo obbligatorio in ogni concessione, conserva un ruolo centrale quando il bando espressamente lo richieda.

La tassatività delle clausole di esclusione dettata dall’art. 10, co. 2 d.lgs. 36/2023 con riferimento alle cause escludenti di cui ai successivi artt. 94 e 95, riferite ai requisiti generali di partecipazione, non si riverbera su ogni aspetto della disciplina di gara, principiando dai requisiti di ordine speciale, ex art. 10 cit., ult. comma. È pertanto legittima, e non contrastante con tale principio, l’esclusione dell’operatore economico, che, disattendendo la previsione della lex specialis di gara, non abbia allegato all’offerta economica il PEF asseverato.

L’incompletezza dell’offerta economica, o tecnica, costituisce una valida ragione di esclusione dell’offerta stessa - costituendo il contenuto dell’offerta indicato nella lex specialis una condizione di partecipazione alla procedura selettiva - che non richiede l’attivazione di uno specifico contraddittorio.

L’art. 193, co. 3 d.lgs. 36/2023, laddove richiama l’asseverazione del PEF, non contiene, diversamente dal previgente art. 183, co. 9 d.lgs. 50/2016, una specificazione dell’ambito soggettivo dei soggetti abilitati a renderla e quindi dell’esclusione delle persone fisiche revisori contabili.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto, dopo aver offerto una pregevole disamina delle fattispecie di lottizzazione abusiva, ha annullato un’ordinanza comunale di contestazione ai privati di tale illecito, in quanto la previa comunicazione di avvio del procedimento, oltre a essere stata indirizzata ad un solo cittadino, non contestava l’esistenza di una lottizzazione abusiva, ma soltanto un’attività edificatoria sine titulo.

Nonostante si sia al cospetto di un’attività vincolata per il Comune, non si può trascurare la complessità fattuale e giuridica alla base del provvedimento previsto dall’art. 30 d.P.R. 380/2001, rispetto alla quale l’apporto partecipativo del privato ben può rivelarsi non solo utile, ma altresì idoneo a portare ad una differente valutazione della P.A.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Nel caso di specie, il Comune disponeva la concessione dell’immobile e dell’area di alcuni impianti sportivi inglobati in una lottizzazione, con contestuale approvazione del progetto definitivo ed esecutivo per gli interventi di riqualificazione.

Un privato lottizzante lamentava che il provvedimento avrebbe illegittimamente aumentato il valore del contratto di concessione in misura superiore al 50% dell’importo originario dell’affidamento, in violazione dell’art. 106 d.lgs. 50/2016.

Il TAR Veneto ha affermato che il privato, non essendo un operatore del settore, non rivestiva alcuna posizione giuridica qualificata rispetto alle vicende del contratto di concessione dell’immobile. La norma invocata è posta a presidio del principio di parità di trattamento degli operatori economici, i quali (soli) avrebbero potuto partecipare alla procedura ad evidenza pubblica, laddove posti a conoscenza delle nuove condizioni oggetto del contratto.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che nel giudizio elettorale, la verifica dell’incidenza potenziale dell’illegittima ammissione di un candidato non può essere limitata ai soli risultati del ballottaggio, ma deve estendersi necessariamente anche all’esito del primo turno. L’esclusione del candidato può incidere anche sulla presentazione delle liste a lui collegate, in ragione dell’inscindibile legame tra candidatura a Sindaco e liste collegate.

Se il candidato escluso in modo illegittimo ha ottenuto al primo turno voti superiori allo scarto tra i due candidati poi ammessi al ballottaggio, tali voti potrebbero aver modificato sia l’accesso al secondo turno sia l’esito finale delle elezioni, pertanto è erroneo un esame atomistico del solo ballottaggio.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che una parziale omessa comunicazione nell’avviso ex art. 92, co. 2-bis d.lgs. 159/2011 di circostanze a valenza indiziaria poi valorizzate dalla prefettura nel provvedimento di definizione del procedimento interdittivo può costituire violazione della richiamata norma, suscettibile pertanto di portare all’annullamento dell’atto. A fronte di detta omissione non è applicabile la sanatoria giurisprudenziale di cui all’art. 21-octies, co. 2 l. 241/1990, non avendo il provvedimento di informazione antimafia carattere vincolato, con conseguente inapplicabilità della prima parte di tale disposto, e non essendo nemmeno applicabile la seconda parte, in quanto detto avviso non è una comunicazione di avvio del procedimento, imponendo al prefetto l’obbligo del necessario confronto con il potenziale destinatario della informazione interdittiva solo dopo che il procedimento preordinato all’adozione del provvedimento finale sia stato avviato e, in massima parte, istruito.

L’obbligo di invio della comunicazione preventiva di cui all’art. 92, co. 2-bis d.lgs. 159/2011 sussiste anche in ipotesi di rinnovo dell’informazione interdittiva, laddove non si sia in presenza  di un mero rinnovo  in sede di aggiornamento di una precedente interdittiva, ma – in sostanza – di una nuova richiesta di iscrizione alla white list, a seguito della conclusione di un periodo di prevenzione collaborativa, a fronte della quale la P.A. è certamente tenuta a esaminare le eventuali circostanze sopravvenute che potrebbero indurla a ritenere venuto meno il rischio di condizionamento.

Post di Alberto Antico – avvocato

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