Notariato: Guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare
Online l’edizione aggiornata della guida “Immobili e bonus fiscali 2026”
Post di Daniele Iselle
Il soggetto che ha prestato la garanzia provvisoria al concorrente di una pubblica gara
Il Consiglio di Stato ha affermato che il soggetto giuridico che ha prestato la garanzia provvisoria, ex art. 106 d.lgs. 36/2023, in favore di uno degli operatori economici che ha partecipato a una pubblica gara non è legittimato alla impugnazione del provvedimento di esclusione dell’operatore economico: da un lato, il primo non è titolare nei confronti della Stazione appaltante di una posizione giuridica differenziata, rispetto al resto dei consociati, che lo legittimi all’impugnazione dell’atto di esclusione; dall’altro, l’obbligazione da esso assunta in favore della Stazione appaltante trova la sua genesi in un rapporto giuridico di diritto privato con l’operatore economico, cui la Stazione appaltante stessa è estranea.
Colui che ha prestato la garanzia all’operatore economico, rispetto al provvedimento che escludeva quest’ultimo, è titolare di una posizione di fatto, dipendente o collegata a quella dell’operatore escluso, che può giustificare l’intervento ad adiuvandum nel giudizio a sostegno delle ragioni fatte valere dal soggetto escluso.
L’interventore ad adiuvandum nel giudizio di primo grado non è legittimato a proporre appello in via principale e autonoma avverso la sentenza di primo grado, salvo che non abbia un proprio interesse direttamente riferibile alla sua posizione (art. 102, co. 2 c.p.a.), come nell’ipotesi in cui l’intervento sia stato dichiarato inammissibile o sia stata emessa nei suoi confronti la condanna alle spese di giudizio, non essendo consentito dall’ordinamento all’interventore sostituirsi nella posizione processuale del destinatario del provvedimento impugnato che abbia prestato acquiescenza alla sentenza di primo grado.
Post di Alberto Antico – avvocato
Termine per l’impugnazione di uno strumento urbanistico attuativo o generale
Il TAR Veneto ha affermato che gli atti di pianificazione urbanistica, sia generale sia attuativa, devono essere impugnati entro il termine decadenziale di 60 giorni decorrenti dall’ultimo giorno di pubblicazione all’albo pretorio della relativa deliberazione di definitiva approvazione.
Il TAR ha dato atto dell’esistenza di un altro indirizzo pretorio, in base al quale – al fine di assicurare l’effettività della tutela giurisdizionale – occorrerebbe la notifica personale ai soggetti direttamente interessati dall’attività pianificatoria dei provvedimenti di approvazione definitiva dei piani urbanistici; solo dalla menzionata notifica, che attesterebbe la piena conoscenza dello strumento, decorrerebbero i termini per procedere alla sua impugnazione.
Nel caso di specie, però, quest’ultimo indirizzo è stato ritenuto non vincente, poiché il PUA impugnato non conteneva localizzazioni e previsioni preordinate all’esproprio relative all’area del ricorrente, né interessava porzioni d’area di proprietà del medesimo.
Post di Alberto Antico – avvocato
La vicinitas commerciale ed edilizia ai fini processuali
Il TAR Veneto, nel decidere un contenzioso in materia di attività edilizia assentita a beneficio di uno stabilimento balneare, con un titolo edilizio impugnato da un altro stabilimento limitrofo (non confinante) ha offerto pregevoli chiarimenti in materia di vicinitas commerciale e vicinitas edilizia.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il pubblico impiego non privatizzato
Il TAR Palermo ha affermato che nel rapporto di lavoro pubblico non privatizzato, le norme in materia di procedimento amministrativo di cui alla l. 241/1990 non trovano applicazione qualora l’atto impugnato rientri nell’ambito della micro-organizzazione o della gestione del rapporto di lavoro.
Nell’emanazione di atti di micro-organizzazione o di gestione del rapporto di lavoro, la P.A. opera secondo moduli di diritto comune, sicché il lavoratore è titolare di una posizione di diritto soggettivo da qualificarsi come interesse legittimo di diritto privato. La discrezionalità esercitata in tali ipotesi non ha natura amministrativa, ma attiene all’esercizio del potere datoriale, chiamato a conformare il contenuto del diritto in funzione delle esigenze organizzative dell’ente, ed è sindacabile – come ogni potere privato – alla stregua dei canoni generali di correttezza e buona fede, nonché dei principi di imparzialità, efficienza e buon andamento consacrati nell’art. 97 Cost.
Post di Alberto Antico – avvocato
La ristrutturazione edilizia e il tempo delle rampe
Fino a poco tempo fa le rampe dei garage erano considerate un elemento importante in un intervento edilizio, ma di dettaglio.
Nei tempi recenti, però, il Consiglio di Stato ha deciso di elevarne il ruolo fino al punto di farle diventare un dato fondamentale per stabilire se un intervento edilizio in un edificio esistente sia qualificabile come ristrutturazione edilizia oppure come nuova costruzione.
Il tutto prende il via dalla sentenza del CdS n. 8542 del 2025, la quale ha precisato il concetto di ristrutturazione edilizia, stabilendo che conducono a qualificare l’intervento come nuova costruzione tutte quelle opere che non siano meramente funzionali al riuso del volume precedente e che comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito, tra cui la realizzazione della rampa dei garage.
Il concetto è ribadito ora dalla sentenza del CdS n. 178 del 2026, che riguarda un intervento che ha determinato una pesante trasformazione del territorio.
Scrive il CdS: "è utile ricordare che si tratta di “una muratura di contenimento di cemento armato, posta a delimitazione di una proprietà privata e di una rampa d’accesso” in terreno, realizzata per accedere dalla strada comunale, muratura che “misura su di un lato circa 85ml, con altezza media di 4 ml, l’altra muratura si sviluppa per circa 90ml, con altezza media fuori terra di circa 3ml”. La realizzazione dei due imponenti muri di contenimento e della rampa carraia per l’accesso dalla sede viaria di collegamento, comportano un rimodellamento della morfologia del terreno, che conduce a qualificare il complessivo intervento – il quale, secondo una consolidata giurisprudenza, deve essere apprezzato in modo globale e non in termini atomistici (tra le più recenti, Cons. Stato, sez. II, 4 luglio 2025, n. 5796) – come “nuova costruzione” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542)".
Quali conseguenze pratiche trae il CdS da questa qualificazione?
Scrive il CdS: "Né tali opere possono considerarsi pertinenze urbanistiche. Il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un'opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 luglio 2025, n. 5911; id. sez. VII, 15 maggio 2025, n. 4175). È corretta l’irrogazione della sanzione demolitoria, non essendo predicabile l’applicazione della sanzione pecuniaria atteso che l’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 (norma alla stregua della quale è stata ingiunta la demolizione) non contempla la possibilità di sanzione alternativa a quella ripristinatoria".
Diciamo che nel caso esaminato in questa sentenza del CdS è comprensibile la decisione, vista l'entità dell'intervento, mentre lascerebbe perplessi generalizzare il concetto, dicendo che ogni scivolo rende l'intervento una nuova costruzione.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Il diritto di accesso al mare e le sue limitazioni
Il TAR Napoli ha affermato che il diritto di accesso al mare, quale diritto fondamentale di rilievo costituzionale e bene comune, può essere sottoposto a misure di contingentamento solo ove tali limitazioni risultino necessarie, proporzionate e adeguatamente motivate in funzione di concrete esigenze di sicurezza e incolumità pubblica. Resta illegittima ogni compressione che si fondi su criteri estranei a tali finalità o che subordini la fruizione del bene pubblico alle esigenze organizzative di soggetti privati concessionari.
Nel caso di specie, ove si impugnavano i provvedimenti limitativi dell’accesso ad una spiaggia, è stato dichiarato illegittimo il criterio di calcolo della capienza massima, fondato sulle distanze tra ombrelloni previste per gli stabilimenti balneari in concessione, in quanto inidoneo a misurare le esigenze di sicurezza di una spiaggia libera non attrezzata.
Post di Alberto Antico – avvocato
Edifici oggetto di tutela da parte dello strumento urbanistico comunale
Il TAR Veneto ha affermato che dall’art. 3, co. 2, I periodo d.P.R. 380/2001 ( “Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi”) non discende un vincolo per le Regioni e i Comuni in merito alla disciplina sostanziale delle attività concretamente assentibili. Restano, invece, in capo ai suddetti Enti l’individuazione degli interventi che - pur essendo riconducibili a una determinata categoria prevista dalla legge dello Stato - vengono esclusi per determinate aree o edifici per la tutela di interessi afferenti alla specificità del territorio.
Inoltre, a mente dell’art. 3, co. 4, lett. b l.r. Veneto 14/2019, la legge sul Piano Casa non si applica se la disciplina vincolistica vieta l’intervento proposto, dovendo, pertanto, essere verificato se la disciplina suddetta impedisca l’ampliamento richiesto.
Post di Alberto Antico – avvocato
Errori negli elaborati progettuali dell’istanza di titolo edilizio
Il TAR Veneto ha affermato che il Comune non è tenuto a svolgere particolari verifiche o a scovare eventuali errori di progettazione, contraddizioni o altre incongruenze tra le tavole grafiche e gli altri elaborati tecnici presentati dal proponente, ricadendo sull’interessato, in base al principio di autoresponsabilità, le eventuali conseguenze negative derivanti da errori di progettazione o altre condotte imperite tenute nella redazione dei progetti.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il ricorso avverso la proposta di aggiudicazione di un pubblico appalto
Il Consiglio di Stato ha affermato l’inammissibilità del ricorso avverso la proposta di aggiudicazione: essa ha natura di atto endoprocedimentale, inidoneo a produrre la definitiva lesione dell’interesse dell’operatore economico che non è risultato vincitore, verificandosi detta lesione soltanto con l’aggiudicazione tout court, che è il provvedimento conclusivo.
Se la parte impugna immediatamente la proposta di aggiudicazione (normalmente per invalidità derivata dall’asserita illegittima esclusione) ha l’onere di impugnare, in un secondo momento, l’aggiudicazione sopravvenuta, la quale non rappresenta una conseguenza inevitabile della prima, conseguendo, in difetto, l’improcedibilità del primo ricorso, atteso che l’annullamento della proposta di aggiudicazione, non facendo venire meno l’aggiudicazione vera e propria, non sarebbe di alcuna utilità per il ricorrente. Infatti l’aggiudicazione non è un atto meramente confermativo o esecutivo, ma un provvedimento che, anche se recepisce integralmente i risultati della proposta di aggiudicazione, e pur facendo parte della medesima sequenza procedimentale, comporta comunque una nuova e autonoma valutazione e, soprattutto, una autonoma dichiarazione di volontà.
Post di Alberto Antico – avvocato
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