Acquisizione gratuita dell’immobile abusivo e sorte del creditore ipotecario
Il Consiglio di Stato ha affermato che non sussistono i presupposti dell’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. proposta dal creditore ipotecario per la perdita della garanzia reale su un immobile abusivo acquisito gratuitamente dal Comune a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, quando l’acquisizione è sorretta da valido titolo legale e difetta il nesso causale tra arricchimento della P.A. e depauperamento del creditore, essendo il danno riconducibile alla condotta negligente di quest’ultimo.
La buona fede del creditore ipotecario, ai fini del riconoscimento di una tutela indennitaria per la perdita della garanzia reale, richiede la verifica, secondo l’ordinaria diligenza, della legittimità urbanistica e della commerciabilità del bene offerto in garanzia, non potendo fondarsi sul solo affidamento nelle risultanze dei registri immobiliari; ne consegue che la buona fede deve escludersi quando il creditore ometta verifiche essenziali sullo stato legittimo dell’immobile.
L’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio comunale, conseguente alla inottemperanza all’ordine di demolizione, opera automaticamente ex lege e determina il trasferimento della proprietà a titolo originario. L’accertamento dell’inottemperanza dell’ingiunzione ha solo valenza di titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, per cui la sua notifica ha una funzione meramente ed esclusivamente “certificativa” del già avvenuto trasferimento del diritto di proprietà . Pertanto, non rileva l’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione dell’atto di inottemperanza all’ordine di demolizione, laddove l’ipoteca sia stata concessa da soggetto che non era più proprietario.
L’efficacia retroattiva delle sentenze della Corte costituzionale incontra un limite nei rapporti esauriti ossia quei rapporti che, sorti precedentemente alla pronuncia, abbiano dato luogo a situazioni giuridiche ormai consolidate e intangibili in virtù del passaggio in giudicato di decisioni giudiziali, della definitività di provvedimenti amministrativi non più impugnabili, del completo esaurimento degli effetti di atti negoziali. Nel caso di specie, è stata esclusa l’applicabilità della sent. Corte cost. n. 160/2024, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, co. 3 l. 47/1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire: il rapporto si era ormai esaurito, in quanto la questione dell’inopponibilità dell’ipoteca in questione alla P.A. che aveva acquistato a titolo originario non afferiva al giudizio in commento, quanto piuttosto a quelli già definitivi innanzi al G.A., intervenuti inter partes, per cui la questione non poteva essere presa nuovamente in considerazione. In ogni caso, l’inesigibilità di una “vigilanza incessante” affermata dalla Corte non esclude un dovere minimo di verifica tecnico-giuridica in capo all’istituto di credito, da effettuarsi al momento dell’erogazione del mutuo, sulla base dei dati disponibili, delle caratteristiche soggettive del richiedente l’erogazione del mutuo, in punto di affidabilità e solvibilità derivante dalla capacità produttiva di reddito e soprattutto in relazione alle caratteristiche di commerciabilità dell’immobile oggetto di ipoteca.
Post di Alberto Antico – avvocato
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